Tips Mengajukan Kredit Property

Copyright: Alexander Batara under Alexindo Management Consulting, dilarang keras memperbanyak, menggandakan atau menyalin tanpa seijin tertulis dari penulis.

Apakah anda baru saja menyaksikan gelar pameran property di JHCC baru-baru ini? Semoga saja sudah, karena ada banyak ditampilkan pameran produk property terbaru dan juga berikut dukungan perbankan dari mulai bank umum hingga perbankan syariah, namun fokus dalam pameran property kemarin ada pada perbankan syariah-nya.

Property sendiri umumnya diburu oleh kebanyakan orang Indonesia karena tiga hal, yakni pertama sebagai kebutuhan akan tempat tinggal, kedua sebagai kebutuhan akan investasi jangka panjang, ketiga sarana spekulasi.

Tentu saja hal yang terakhir lebih sedikit dilakukan oleh kebanyakan orang, karena property sendiri sejatinya bukanlah produk yang mudah untuk dispekulasikan dan terlalu berisiko tinggi, selain terpapar oleh risiko gejolak suku bunga, juga terpapar oleh risiko-risiko lainnya dari mulai kegagalan proyek property, gejolak ekonomi global dan lain sebagainya. Namun demikian, tidak sedikit para pelaku yang sedikit nekad berspekulasi di sektor property. Padahal Property adalah asset jangka panjang, yang terlalu mahal untuk dispekulasikan.

Tulisan ini tentu saja tidak untuk membahas masalah property dari sudut spekulasi, melainkan dari sisi kebutuhan masyarakat akan suatu pemenuhan akan kebutuhan tempat tinggal yang nyaman, asri, aman dan memenuhi syarat mengenai bentuk hunian yang ideal di tengah tingginya lonjakan pertumbuhan penduduk.

Umumnya masyarakat dalam memenuhi kebutuhan akan property, biasanya melakukan pembelian dalam bentuk kredit, selain karena tingkat penghasilan rata-rata penduduk Indonesia yang pas-pasan, juga harga property yang terus meroket dari tahun ke tahun. Padahal kenaikan gaji dan penghasilan lainnya tidak setinggi kenaikan harga property, sehingga kredit menjadi jalan pilihan terakhir. Bahkan untuk proyek property mewah sekalipun seperti Apartemen Ultra Mewah, para pengembang tetap memberikan keringanan berupa cicilan cash. Tidak langsung dalam bentuk hard cash full payment.

Bercermin dari hal tersebut, maka perbankan nasional dan berbagai lembaga pembiayaan lainnya sebagai partner bagi para developer, aktif memberikan tingkat suku bunga kredit yang kompetitif. Tingkat rata-rata suku bunga kredit perumahan / property atau lazimnya disebut sebagai KPR di perbankan nasional dikenai suku bunga antara 12% s/d 13% pertahun.

Padahal suku bunga 12% saja tetap terasa memberatkan bagi rata-rata penduduk Indonesia, pengalaman selama ini menunjukan bahwa lebih sering para calon nasabah pemohon kredit ditolak persetujuan akad kreditnya karena satu dan lain hal, terutama karena tidak cukupnya penghasilan ataupun mengalami hal yang kurang berkenan di dalam proses analisa dan evaluasi kredit, seperti misalkan pernah tersangkut daftar hitam Bank Indonesia, atau misalnya memiliki beberapa kartu kredit yang sudah tinggi hutangnya melampaui rule of thumb persetujuan kredit, atau terlalu banyak cicilan hutang termasuk cicilan mobil atau motor.

Itu sebabnya ada beberapa hal yang harus diperhatikan dalam mengajukan persetujuan KPR:

1. Jumlah total cicilan hutang (kartu kredit+kredit mobil dsb) termasuk cicilan KPR per bulan yang diajukan tidak melebihi angka 30% dari total penghasilan bulanan suami+istri (jika tidak ada perjanjian pisah harta/penghasilan/perpajakan). Ini rule of thumb, artinya bisa lebih lunak tergantung kebijakan bank atau lembaga pembiayaan yang bersangkutan.
2. Kelayakan umur pemohon kredit, biasanya jika sudah cukup berumur akan menjadi masalah dalam persetujuan kredit. Sebagai contoh, seorang direktur pernah ditolak persetujuan kreditnya karena umur yang bersangkutan sudah mendekati masa pensiun, padahal KPR adalah jenis kredit jangka panjang dimana periode pelunasannya rata-rata paling tidak di atas 10 tahun. Oleh karena itu kelayakan umur harus diperhatikan, misalnya usia 25-45 tahun masih ideal untuk mengajukan kredit jenis ini, lebih dari itu anda harus hati-hati, bahkan usia 50 tahun sudah angka mati untuk mengajukan kredit perumahan meskipun anda seorang direktur sekalipun.
3. Kualitas asset property yang dijadikan jaminan kredit. Hal ini termasuk kualitas dari developer dan juga lokasi proyek pembangunan ataupun lokasi assetnya. Perbankan yang bonafide memiliki tim appraisal property yang bisa menilai harga kelayakan property yang anda ajukan untuk dikredit. Jadi anda harus hati-hati dalam memilih dan membeli property. Salah-salah persetujuan kredit anda tidak diluluskan oleh bank sementara anda sudah terlanjur menyetor uang muka.

Pertumbuhan industri property sendiri terus bergulir semakin besar dan semakin beragam dari mulai jenis property jenis tempat tinggal pribadi seperti RSS/RS (Rumah Sangat Sederhana/Rumah Sederhana), Rumah Menengah, Rumah Mewah, Apartemen Sederhana (Rusunami), Apartemen Menengah, Apartemen Mewah. Dan juga property untuk bisnis dari mulai dari Ruko (rumah toko), Rukan (rumah kantor), perkantoran menengah, perkantoran mewah, pertokoan menengah dan mewah dan lain sebagainya.

Oleh karena itu pemerintah perlu memiliki panduan pengaturan tata laksana pembangunan hunian tempat tinggal dan sentra bisnis yang baik dan benar. Karena selama ini tata laksana kota nyaris semrawut kalau tidak mau dibilang hancur berantakan, sehingga menyebabkan banjir di mana-mana karena banyak menyerobot lahan hijau dan daerah resapan air hujan. Itu sebabnya, banyak developer sekarang berusaha menarik minat para pembeli dengan menawarkan konsep hunian yang hijau dan bebas banjir. Namun begitu anda harus berhati-hati karena tidak semua yang green concept itu benar-benar hijau. Jadi harus teliti lokasi property terlebih dahulu, karena meskipun green jika dibangun di atas bekas rawa atau hutan bakau, hal tersebut akan menyusahkan bukan hanya bagi anda sendiri tapi juga bagi orang lain karena dapat menyebabkan banjir di tempat lain kalaupun misalnya tidak banjir di tempat anda sendiri.

Kenaikan harga property sendiri “dijamin 100%” akan terus naik dan semakin naik (di luar masalah terkena banjir atau hal-hal lain seperti berubah menjadi kota mati), karena harga tanah di Indonesia utamanya di kota-kota besar seperti Jakarta masih “tergolong sangat murah” jika dibandingkan dengan harga tanah dan property seperti di Bangkok yang konon sudah mencapai angka puluhan juta Baht. Sekedar ilustrasi, perumahan mewah di Bangkok menuju arah BangNa, tahun 2004-2005 saja waktu itu sudah ditawarkan pada level harga 15 juta THB atau kurang lebih sekitar 3.75 Milyar Rupiah, padahal itu kawasan pinggiran kota. Bukan daerah elit utama seperti Menteng atau Pondok Indah. Sementara untuk harga apartemen mewah sendiri, Jakarta masih tertinggal jauh ketimbang Bangkok, sehingga banyak orang kaya di Indonesia berinvestasi dalam kepemilikan apartemen mewah untuk disewakan kepada sejumlah ekspatriat.

Jadi tunggu kapan lagi, selagi umur masih muda, sebaiknya segera mencicil rumah sebelum harga rumah menjadi semakin tidak terjangkau. Lupakan dulu kartu kredit, tas mewah, pakaian mewah, gadget mewah dan segala kebutuhan pengakuan diri lainnya yang tidak perlu itu. Memiliki rumah adalah skala prioritas yang harus anda miliki jika masih belum memiliki rumah dan ada rencana berkeluarga. Salam Property.